Una de las decisiones más importantes en la vida de los consumidores es cómo y dónde vivir. Para ello, se plantean dos posibles alternativas, el alquiler o la compra de una vivienda.
Antes de alquilar una vivienda y comprometernos con un contrato de alquiler, es importante tener en cuenta varios aspectos para empezar esta nueva etapa con garantías. ¿Cuándo puedo rescindir el contrato?, ¿pueden subirme el precio del alquiler cuando el casero quiera?, ¿qué sucede si comparto piso con más personas?, son algunas de las cuestiones que se deben tener en cuenta.
Definición y tipos de viviendas
El arrendamiento o alquiler de una vivienda consiste en la cesión por parte del propietario (arrendador) del uso y disfrute de una vivienda por un tiempo determinado a otra persona (arrendatario) quien, a cambio, paga una determinada cantidad de dinero (renta) pactada libremente entre las partes.
Existen dos clases de arrendamientos cuando alquilamos una vivienda. La mayoría de los consumidores nos encontramos en el primer caso:
Son aquellas que tienen una superficie de, como máximo, 300 m², o la renta inicial que se pide por ellas corresponde, como máximo, a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.
Contrato de alquiler
El contrato de arrendamiento debe formalizarse por escrito y tiene que especificar, al menos, la identidad de los contratantes (arrendador y arrendatario), la descripción de la vivienda que se alquila, la duración del contrato, renta inicial, una copia del certificado de eficiencia energética de la vivienda, así como otras cláusulas que acuerden las partes.
La duración del contrato se acordará libremente entre las partes. En el caso de que sea inferior a cinco años (siete en el caso de que el arrendador sea persona jurídica), el contrato será renovado obligatoriamente cada año, hasta llegar a un máximo de cinco (siete si el arrendador sea persona jurídica). A no ser que el inquilino avise con treinta días de antelación a la fecha de renovación del contrato, que no quiere seguir renovandolo.
Tampoco procederá la prórroga obligatoria del contrato por cinco años, cuando, se haya incluido de forma expresa en el contrato y el arrendador manifieste la necesidad de ocupar la vivienda, para destinarla a vivienda permanente para sí, para algún familiar en primer grado de consanguinidad o para su cónyuge, en caso de que exista sentencia de separación o divorcio antes de los cinco años.
En este caso, el arrendador debe haber respetado el alquiler durante un año y posteriomente comunicar al inquilino, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar, que tiene necesidad de la vivienda e indicar la causa por la que necesita recuperarla.
Transcurridos los cinco (siete si el arrendador sea persona jurídica) primeros años obligatorios de contrato, si ninguna de las partes notifica a la otra, con una antelación de cuatro meses en el caso del arrendador, y dos meses en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres. Si en alguna de estas renovaciones anuales el inquilino decide no seguir renovando el contrato, deberá comunicarlo al arrendador con un mes de antelación
Como inquilino podrá desistir anticipadamente del contrato después de los seis primeros meses, siempre que se lo comunique al arrendador con 30 días de antelación. No obstante, las partes podrán pactar en el contrato una penalización en caso de desistimiento del arrendatario, equivalente a una mensualidad por cada año de contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Extinción de los contratos
El contrato se puede extinguir cuando alguna de las partes incumpla sus obligaciones. En este sentido:
- Falta de pago de la renta o de otras cantidades establecidas en el contrato.
- Falta de pago de la fianza.
- Subarriendo o cesión no consentidos.
- Daños a la vivienda u obras no consentidas.
- Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- Destinar la vivienda a otros usos o dejarla deshabitada.
Recuerde que…
En el caso de que el derecho del arrendador sobre la vivienda que alquila quedara resuelto por causa, entre otras, de una ejecución hipotecaria, un desahucio, el ejercicio de un derecho con opción a compra, el inquilino tendrá derecho a continuar con el arrendamiento hasta que se cumplan los cinco o siete años establecidos.
Cuando se formaliza un contrato de alquiler, es obligatorio el pago del ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Corresponde al inquilino pagarlo y la cantidad será por la totalidad de la duración del alquiler. El plazo para ingresarlo es de 30 días hábiles desde la formalización del contrato. Puede consultar toda la información en el apartado de gastos y fiscalidad del área de vivienda de la Comunidad de Madrid.
En caso de resolución anticipada del contrato, las partes pueden acordar que el arrendatario pague al arrendador una indemnización equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año se calculan proporcionalmente.
El contrato de alquiler puede extinguirse también, porque la autoridad competente declare la ruina del inmueble, o quede inhabilitada la finca arrendada debido a una causa no imputable al arrendador (por ejemplo, un terremoto).
Fianzas
Es obligatoria y se formaliza en el momento de la firma del contrato. Corresponde al inquilino su pago y es igual al valor del arrendamiento de un mes. El arrendador deposita esta fianza en una cuenta habilitada para ello en su comunidad autónoma. En el caso de la Comunidad de Madrid, el depósito se realiza a través de la Agencia de la Vivienda Social de la Comunidad de Madrid.
Este importe se devuelve íntegramente al inquilino cuando finaliza el contrato. Si se han producido desperfectos en la vivienda (que no sean los de un uso normal), se descontarán del importe de la fianza los gastos de su reparación.
Si después de un mes de la entrega de llaves el inquilino no ha recibido la fianza, puede reclamar no sólo la devolución de su importe sino también los intereses que se hayan generado.
Las partes pueden pactar en el contrato otras garantías adicionales a la fianza, que no podrán exceder de las dos mensualidades de renta para los contratos de cinco años de duración (siete si son persona jurídica).
La fianza se puede actualizar una vez cumplidos los cinco primeros años del contrato (siete si el arrendador es persona jurídica). No obstante, cada vez que el alquiler se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el inquilino que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente en el momento de la prórroga.
Renta
La renta es la cantidad de dinero que el inquilino paga al arrendador en concepto de alquiler. Es un importe que se pacta libremente entre las partes. Salvo otro tipo de acuerdo, el pago de la renta es mensual y se hará en los primeros siete días del mes. La renta podrá ser revisada cada año, bajo las siguientes normas:
- Las partes pueden acordar el mecanismo de actualización, esto es un porcentaje fijo, o cualquier otro índice o método que estimen conveniente.
- Si el contrato prevé expresamente la revisión de la renta pero no especifica el índice o mecanismo a utilizar, se actualizará aplicando la última anualidad del Índice de Garantía de Competitividad, a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.
- En cualquier caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
- Entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2024, el incremento de la renta no podrá ser superior al 3% (según el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo).
- Si en el contrato no existe una cláusula que establezca la actualización, la renta no se podrá actualizar.
El arrendador puede exigir la nueva renta al inquilino a partir del mes siguiente a su notificación por escrito. En la comunicación debe incluirse el porcentaje que se ha aplicado y, si el arrendatario lo solicita, la correspondiente certificación del Instituto Nacional de Estadística.
El pago se realiza en el lugar y de la forma que acuerden las partes (por ejemplo, en metálico, por domiciliación bancaria, mediante ingreso en una cuenta, etc.). Si no se acuerda nada, el pago se realizará por medios electrónicos. El arrendador está obligado a entregar al arrendatario un recibo o justificante del pago de la renta, a no ser que quede debidamente acreditado por otros medios, por ejemplo, con el resguardo del ingreso bancario.
Otras reglas para el pago de la renta de alquiler
La renta puede aumentar si se realizan obras de mejora en la vivienda, pero únicamente si se llevan a cabo una vez transcurridos los cinco (siete si es persona jurídica) años de duración del contrato. El aumento no puede ser mayor del 20% de la renta vigente en ese momento.
Puede pactarse entre las partes que el arrendatario se haga cargo de ciertos gastos, como los generales para el adecuado sostenimiento del inmueble (gastos de comunidad, garaje, etc.), los de los servicios (agua, luz, teléfono…) y los de los tributos que recaen directamente sobre la finca arrendada (por ejemplo, el impuesto sobre bienes inmuebles).
Las partes pueden pactar que, durante un plazo determinado, la obligación de pagar la renta se reemplace, total o parcialmente, por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar la vivienda. Si el inquilino no lleva a cabo las obras en los términos y condiciones pactadas, el arrendador puede resolver el contrato.
Subrogación, compra preferente y otros derechos de los inquilinos
Como inquilino de una vivienda de alquiler, tiene unos derechos reconocidos en caso, entre otros, de que el arrendatario fallezca o decida vender la vivienda arrendada:
Si fallece el arrendatario, pueden subrogarse en el contrato:
- El cónyuge que conviviera con él en el momento del fallecimiento.
- La persona que haya convivido con el arrendatario de forma permanente en una relación como la del cónyuge, durante los dos años anteriores al fallecimiento. Si hay descendencia común, basta con la convivencia.
- Los descendientes que estén sujetos a su patria potestad o hayan convivido con el arrendatario durante los dos años anteriores a su muerte.
- Los ascendientes que hayan convivido con el arrendatario durante los dos años anteriores a su muerte.
- Los hermanos que hayan convivido con el arrendatario durante los dos años anteriores a su muerte.
- Otros parientes hasta el tercer grado colateral (tíos y sobrinos carnales) con una minusvalía igual o superior al 65%, que hubieran convivido con el arrendatario durante los dos años anteriores a su muerte.
En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco años (siete años si el arrendador fuese persona jurídica), las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento y el arrendamiento se extinga respetando los cinco años de alquiler (siete en caso de persona jurídica). No obstante, no podrá pactarse esta renuncia al derecho de subrogación en caso de que las personas se encuentren en situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.
La persona que tenga derecho a subrogarse en el contrato de arrendamiento debe comunicar en un plazo de tres meses al arrendador la defunción del arrendatario. Si no lo hace, el arrendador puede dar por finalizado el contrato de alquiler.
Obras de mejora en la vivienda
¿A quién corresponde la realización de obras de mejora en la vivienda? ¿puede el inquilino realizar obras o reparaciones sin consultar al casero?.
Obras a cargo del arrendador
Obras a cargo del arrendatario
Consejo Arbitral del alquiler
Cómo reclamar
En caso de tener algún problema con el alquiler de una vivienda, las administraciones de consumo sólo admitirán reclamaciones en las que el reclamado sea una empresa; si se trata de otro particular, se tendrá que acudir a los tribunales de justicia. Asimismo, puede acudir al Consejo Arbitral para el Alquiler en la Comunidad de Madrid.
Puede encontrar más información, en la sección de vivienda en la página web de la Comunidad de Madrid.
Comprar una casa donde vivir es una de las decisiones más importantes que tomamos como consumidores
Elegir dónde vivir supone una inversión de tiempo y un gasto de dinero a largo plazo, por lo que antes de tomar la decisión, el consumidor debe tener en cuenta una serie de factores, entre los que destaca el tipo de vivienda que queremos adquirir, si es nueva o de segunda mano.
Compra de una vivienda nueva
En el caso de que se decida por comprar una vivienda nueva, es importante que sepa que la oferta, promoción y publicidad tiene que ser objetiva y cierta y no debe provocar confusión en relación a las características y condiciones de adquisición de la vivienda. Asimismo, se debe indicar si el edificio está concluido o se encuentra en construcción.
Es importante conservar la publicidad de la vivienda que se va a adquirir puesto que los datos, características y condiciones relativas a su construcción, ubicación, servicios e instalaciones, así como las condiciones de adquisición, utilización y forma de pago que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad, son exigibles aunque no figuren después expresamente en el contrato.
El promotor deberá poner a su disposición, antes de la firma del contrato, la siguiente información:
Datos de la empresa
Sobre la vivienda
Sobre el precio
Contrato
El contrato de compra- venta deberá estar redactado en términos claros y sencillos para el consumidor. Deberá cumplir los principios de buena fe y equilibrio entre las partes, de tal manera que no incluya cláusulas que impongan, entre otros, la obligación de abonar los gastos de preparación de la titulación que le corresponden al promotor, el pago de errores administrativos que no sean culpa suya o incrementen el precio por servicios, accesorios o recargos que no correspondan a prestaciones adicionales aceptadas él.
En este sentido, todas las reformas que se produzcan con posterioridad al inicio de la obra y que modifiquen el precio de la vivienda, deben ser comunicadas y aceptadas por los consumidores.
En el caso de las reformas que proponga el consumidor, deberán ser formalizadas en un documento escrito, en el que se detalle, la descripción de la misma y la modificación del precio y las fechas de entrega, si las tuviera.
Cantidades entregadas a cuenta
Cuando un consumidor se interesa por una vivienda sobre plano, aún no construida, puede suceder que el promotor le solicite la entrega de determinandas cantidades de dinero para la construcción de esa casa. Estas entregas de dinero a cuenta, incluidas las que se entregan en viviendas de régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa, deben estar garantizadas y protegidas. En este sentido, el promotor debe garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, las cantidades entregadas a través de las siguientes formas:
- Contratando un seguro de caución o aval bancario que garantice al comprador que, en el caso de que la construcción no se inicie o no se termine en el plazo señalado, se le devuelvan las cantidades entregadas (impuestos incluidos) más el interés legal del dinero.
- Depositando esas cantidades en una cuenta constituida para estos efectos.
El seguro y el aval bancario deben cumplir una serie de requisitos:
Seguro de caución
Aval bancario
Además, recuerde que…
El seguro de caución o el aval bancario se cancelarán una vez se haya obtenido la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o documento equivalente de la vivienda.
Hasta que la empresa promotora no obtenga la licencia de edificación, no tiene obligación de garantizar ninguna cantidad entregada anticipadamente, por lo que es conveniente que compruebe que dispone de ella antes de entragarle ninguna cantidad.
Si la construcción no se inicia o no se entrega a tiempo, el comprador puede escoger entre resolver el contrato y recuperar las cantidades adelantadas o conceder una prórroga al promotor, haciendo constar en una cláusula adicional al contrato la nueva fecha de terminación de la construcción y entrega.
El promotor dispone de un plazo de 30 días, desde que el consumidor resuelve el contrato, para devolver las cantidades entregadas a cuenta (impuestos incluidos) más los intereses. Transcurrido ese tiempo sin que el promotor haya devuelto el importe, el consumidor podrá reclamar el reintegro de las cantidades, o bien a la compañía de seguros, en caso de que el dinero esté garantizado con un seguro de caución, o bien a la entidad financiera que hace de avalista, si las cantidades se garantizaron mediante aval, que deberán ingresarlas en el plazo de 30 días.
El promotor deberá entregarle, junto con el resto de la información relativa al contrato, un documento donde se especifique que las cantidades entregadas a cuenta están sujetas a un seguro de caución o aval bancario, el nombre de la aseguradora o entidad donde haya suscrito esta garantía y el número de la cuenta donde deba ingresar los pagos.
Vivienda de segunda mano
Las viviendas de segunda mano son aquellas viviendas que se compran a otro particular, bien directamente o a través de un agente inmobiliario. En el caso de que la compra se realice entre particulares, el vendedor no está sometido a las normas y obligaciones de información que la legislación establece para la transmisión de vivienda nueva. No obstante, antes de firmar la transacción es recomendable informarse o solicitar al vendedor los siguientes datos:
Nota simple del Registro de la Propiedad en la que conste que él es el propietario del inmueble y si la vivienda está libre o no de cargas (hipotecas, embargos, cancelaciones).
Certificado del presidente de la comunidad de propietarios donde se recoja que el vendedor está al corriente de pago de los gastos de comunidad. Es conveniente que se informe también, sobre la situación económica de la comunidad, la cuota que debe pagar y si existen o no derramas extraordinarias o previsión de aprobarlas en los próximos meses
Que está pagada la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), así como que se trata de una vivienda que no tiene limitaciones para ser vendida al precio requerido (por ejemplo, que no es una vivienda de protección oficial, de precio tasado).
Compra de segunda mano a través de un agente inmobiliario
Un agente inmobiliario es el profesional que actúa como intermediario en la compraventa de la vivienda, cobrando una contraprestación que consiste, por lo general, en un porcentaje sobre el precio de la venta.
Para ser agente inmobiliario no es necesario ser agente de la propiedad inmobiliaria ni estar en posesión de ninguna titulación. Sin embargo, solo pueden anunciarse como Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API), los colegiados en el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria. El resto debe utilizar otra calificación.
Información acerca del agente
Contrato con el agente inmobiliario
Formas de pago, impuestos y gastos
La compra de una vivienda, ya sea nueva o de segunda mano, lleva aparejada una serie de gastos, como son la escrituración de la vivienda, así como el pago de impuestos, como el IVA para la vivienda nueva o el ITPAJD, en el caso de la vivienda de segunda mano:
Impuestos que se aplican en la compra de vivienda nueva
- El IVA (supone un porcentaje sobre el importe escriturado).
- El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Se aplica un tanto por ciento sobre la escritura de compraventa y la escritura de constitución de la hipoteca.
- El impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía). Es un impuesto municipal que grava el aumento del valor de los terrenos con el paso de los años. Al realizar la venta del inmueble, sin que exista un incremento del valor, sino más bien una pérdida, no se tiene que pagar dicho impuesto.
Impuestos que se aplican en la compra de vivienda de segunda mano
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
- Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía).
Otros gastos
- Gastos de escrituración que se pagan al notario.
- Registro: se paga al registrador para que inscriba la vivienda a nombre del nuevo propietario.
En lo que se refiere al pago de la vivienda, lo usual es hacerlo al contado, bien pagando el importe total o suscribiendo una hipoteca con una entidad bancaria, que adelanta la cantidad necesaria.
Si adquiere una vivienda nueva, el comprador puede subrogarse a la hipoteca que solicitó el constructor o promotor para la construcción de la vivienda.
Responsabilidad individualizada de los agentes que construyen y promocionan viviendas
Independientemente de las responsabilidades establecidas en los contratos de compraventa, todos los agentes que intervienen en la edificación, responden ante los propietarios y terceros adquirientes.
El promotor, aunque no construya, responde, junto a otros agentes, por los daños producidos por vicios o defectos de construcción. Igual responsabilidad tiene la figura del gestor de cooperativas y comunidades de propietarios.
El constructor responde de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de su negligencia, falta de capacidad profesional o técnica, así como de los daños causados por las empresas subcontratadas en la obra.
El arquitecto responde de los daños que se deriven de la insuficiencia, inexactitud o idoneidad del proyecto.
El arquitecto técnico o aparejador es responsable de la exactitud del certificado final de obras. Igualmente, es responsable de las imperfecciones del proyecto, aunque no haya sido elaborado por él.
Según la legislación vigente se establecen tres plazos de responsabilidad en función del tipo de deficiencias que presente la vivienda nueva:
- Diez años, por deficiencias en la estructura: vicios o defectos constructivos que afecten a los elementos estructurales del edificio (cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga.
- Tres años, por defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que afecten a la habitabilidad del edificio.
- Un año, sólo exigible al constructor, por los defectos de terminación o acabado de las obras. No es necesario contratar este seguro si el promotor retiene un 5% del importe de ejecución material de la obra que garantice los posibles daños.
Vivienda protegida
Certificado energético de los edificios
Según la legislación vigente (Real decreto 235/2013 de 5 de abril), que aprueba el procedimiento para la certificación de la eficiencia energética de los edificios), se establece que es obligatorio poner a disposición del consumidor que compre o alquile una vivienda un certificado de eficiencia energética que debe informar sobre las características energéticas del edificio.
El certificado energético permite conocer la eficacia de la edificaciones, entre otras, de las viviendas, en relación a su consumo de energía, informando objetivamente sobre su capacidad de ahorro energético.
Edificios obligados
Edificios excluidos
Información que debe contener el certificado
Quién debe solicitar el certificado
Cómo reclamar
Las reclamaciones por defectos en la vivienda se deben dirigir en primer lugar al promotor o constructor. En el caso de las cooperativas de vivienda, la queja se debe plantear al consejo rector, a la empresa gestora y a la constructora. Si no se recibe una respuesta satisfactoria o no ha habido contestación al escrito en un mes, se puede acudir a los tribunales de justicia así como a la Oficina de Atención al Consumidor de la Dirección General de Comercio, Consumo y Servicios, que admitirá su reclamación en el caso de que el reclamado sea una empresa. Si la compra se realiza entre particulares, la reclamación tiene que plantearse en los tribunales de justicia.
Es recomendable, antes de acudir a los tribunales de justicia, que consulte los servicios de orientación jurídica, que se encargan de atender e informar a los ciudadanos en la defensa de sus derechos, en la tramitación de sus reclamaciones judiciales y en la obtención de la asistencia jurídica gratuita.
Existen determinados supuestos en los que se disfruta de esta asistencia jurídica gratuita, que proporciona los medios para defender sus derechos ante la justicia en el caso de no disponer de los recursos económicos suficientes para litigar. Este derecho permite al consumidor disfrutar sin coste alguno de abogado y procurador, así como la ausencia de otros costes económicos como pueden ser el pago de tasas judiciales, los gastos notariales requeridos, la inserción gratuita de anuncios o edictos en periódicos oficiales o la exención del pago de depósitos necesarios para la interposición de recursos.
