Nuevas viviendas de protección oficial en Tres Cantos, por Luis Mosquera
Vamos a procurar hacer alguna reflexión sobre esta disposición del Ayuntamiento de Tres Cantos para la promoción de vivienda protegida. Como en todo, lo primero que tenemos que utilizar es el sentido común y después la ley, los reglamentos y las normas urbanísticas y no urbanísticas, porque el Código Civil por ejemplo tiene mucho que decir. Código que en la carrera no le di relevancia y luego la vida lleva a que lo tengas que utilizar con mucha frecuencia. Por otra parte, entiendo que la mayor carga y trabajo del urbanismo, es el dibujo, igual que un plano de planta conforma básicamente nuestra vivienda, las viviendas, colegios, bancos, instituciones, calles, aceras, plazas y etc., con sus paredes y suelos conforman el urbanismo. Dispongo de muchos libros de urbanismo teórico, pero casi más que de urbanismo son de sociología y algunos de economía. Y estos libros están a disposición de quien me los solicite.Volviendo a lo que nos ocupa, me parece que la primera aproximación que debemos hacer es un estudio urbanístico de la situación y del emplazamiento del lugar donde se va a hacer la promoción. Aunque en este caso, y lo debemos decir ya antes de seguir, es que ocurre aquí algo que tiene que ver con la urgencia de una actuación como requirió la inundación de Valencia y también requiere su reconstrucción, porque las urgencias justifican muchas cosas. Es decir, también es una urgencia la necesidad imperiosa de viviendas en Tres Cantos y en la Comunidad de Madrid, viviendas dignas para un número muy elevado de personas necesitadas, colectivos que no llegan económicamente al precio de mercado. Hay que actuar sin más demora y sin nada que impida ejecutarlas, perfeccionando y mejorando las actuaciones futuras en cuanto al procedimiento si fuera necesario. Ponerle pegas al abordar un problema acuciante y necesario es a todas luces un sinsentido e irresponsabilidad. Porque hasta en esto y en política hace falta ser algunas veces muy ejecutivo.
Las viviendas tienen que resultar económicas, no vale el procedimiento si la vivienda resultante no es económica ya que este es el fin para que el justiprecio pueda servir para acceder a quien no es capaz de llegar al precio de mercado. La vivienda económica a mi modo de ver es la que está sujeta a un justiprecio de forma similar al procedimiento del Banco de España para las testamentarías e hipotecas que requieren un estudio técnico y valoración para establecer el justiprecio mencionado, en estos casos creo yo que la Administración debe establecer unos precios entre los que deben jugar promotor y constructor, que de alguna manera deben coincidir más o menos con los módulos de protección oficial para un proceso de ajuste. En absoluto quiero decir que los agentes que intervienen no tengan ningún beneficio, que lo tengan, pero que no se desmadren en cualquier caso. También, parece que es trabajo de la Administración, por lo menos en parte, dado que muchas veces hay que administrar lo que es de todos. Para tonterías y frivolidades no me gustaría que se gastara un euro, pero para solidarizarme con el que no tiene techo, lo tiene difícil o se tiene que ir en el mejor de los casos al quinto pino a vivir habiéndose criado en Tres Cantos, sí que pago mis impuestos con gusto.La Ley 3/2024 de “Cambio de uso Terciario a Residencia Protegida”
Me gustaría también hacer comentarios a la aplicación de la Ley 3/2024 de “Cambio de uso Terciario a Residencia Protegida”. Esencialmente considero, que si se hace buen uso de ello es un magnífico herramienta y atajo que evita trámites engorrosos. A mí me gustaría que se sujetara un poco de manera que la actuación fuera a 15 años para tener la posibilidad de pasar a ser dueños de las viviendas cosa que me parece prudente. Ese plazo entiendo que políticamente se puede acortar o alargar, pero supongo o se supone que en 15 años se ha podido remontar una situación más o menos precaria por el motivo que sea, y también lo que es muy conveniente es que la vivienda tenga unas dimensiones y habitabilidad que hagan digna la vida en ellas por estar muy profesionalmente proyectadas. Cabe la posibilidad, que es a lo que apunta el Ayuntamiento, que reviertan las construcciones a la Administración una vez agotado el plazo de alquiler. Yo no soy muy partidario, prefiero que reviertan al inquilino y que así se convierta en propietario, pues históricamente creo que es lo que ha dado resultado, es decir, me gustaban las “esperancitas” y la vivienda social del régimen anterior, que España está llena. Últimamente se abusa de los tamaños ínfimos, no mínimos, ínfimos y del hábitat tendremos que tratar en otro texto porque parece que últimamente hay quien se empeña en olvidarse de la dignidad que tiene en la creación el ser humano, que en algunos casos parece que se empeñan en mermar sus derechos y facultades. En cuanto a este cambio de uso, para mí tiene sentido y apoyo los criterios de la CAM, aunque mi opinión sea solo testimonial, pues mi convencimiento se remonta a los años 70 y al gran gran D. Francisco Javier Saenz de Oiza que decía que había que recuperar los cascos antiguos para rehabilitar no solo la edificación, sino también el uso para que la edificación tuviera sentido otra vez y se conservase.Sin uso una edificación lo que hace es caerse, es una ruina. Si el terciario, es decir, por ejemplo oficinas, no tienen demanda, pues pongamos un símil, el pescado si permanece en la cesta se pudre, como casi todo en la creación. Se trata de un montón de viviendas que ya en número son importantes, y seguro que son un desahogo considerable, y ojalá y Dios quiera que salga bien la operación, porque Dios para mí es la providencia también, y por tanto su voluntad es superior todavía a la de la Inteligencia Artificial -y ya trataremos de esto otro día pero imaginemos por un momento que procedemos en la vida en presencia de la IA que todo, casi todo, lo puede, y todo lo sabe y todo lo corrige, seguro que pensaríamos y nos comportaríamos de forma distinta-.
Además beneficia urbanísticamente a Tres Cantos en el sentido de que algo de mayor densidad habitacional va a tener, pues este lugar a ciertas horas si das un paseo es probable que vayas solo o casi solo por la calle y da miedo. Y también beneficia mucho al comercio, la restauración y etc. pues supone también ingresos por la mayor densidad habitacional.Para justificar un poco el procedimiento, como hemos dicho antes, las recalificaciones son engorrosas, no suelen ser algo muy ágil, pues estas son tramitaciones largas, y por ejemplo las zonas verdes al proceder a recalificarlas acaban necesariamente en el Consejo de Estado, como ocurrió con el Parque Central, que se redujo por lo menos 30 o 40 hectáreas que yo quiero comentar para justificar a los artífices del cambio el cual consiste en que como se borró del mapa la zona urbana del Oeste de Tres Cantos o tercera pata de la “y” de Tres Cantos, se suponía que la población necesitaba menos superficie de parque. Otra recalificación brutal fue la zona central, que de uso público y/o equipamientos públicos que pasó a poco público y mucho residencial. En aquellas épocas primaba el rematar la ciudad como deseaban los políticos. Otra fue la recalificación residencial de foresta frente al campo de fútbol, otra la arrolladora invasión de PSV y VITRA, que se extendía como un rodillo por Tres Cantos en un proceso de hacer vivienda de protección oficial para los sindicatos CCOO y UGT, La UA5, donde se preveían equipamientos y acabó también con uso residencial y etc. Y todo ello muy decidido en base política y poco técnica.
Considero como arquitecto, que son muy buenos algunas veces los cambios de uso, sea con la herramienta que sea, es decir, con lo que la legislación que sea conveniente, pero almoldándose al núcleo urbano de que se trate sin olvidar la urgencia y la necesidad para adaptarlo todo a un buen y deseable fin, sin olvidar aquello que decía un gran médico, D. José Antonio Pérez Cabaleiro “D. Perfecto se murió” y yo entendía que el perfeccionismo mal va para buenos resultados y lo reafirmaba Adolfo Domínguez que dijo una cosa muy grande en el siglo pasado “que la arruga es bella”, para mí la imperfección humana es también bella y si rizamos el rizo buscando la perfección si no buscamos otra cosa tengo la certeza que es a la larga perniciosa.No sé si estoy haciendo el tonto escribiendo estas cosas, espero que no. Me dijo también un gran amigo escritor, D. José Miguel Cejas, “lo evidente no hay que explicarlo” y yo tengo tendencia a intentar explicar las cosas y realmente si lo pensamos bien una urgencia no hay que explicarla, es evidente, aunque la urgencia no debe justificar las cosas hechas de cualquier forma, pero para eso hay profesionales que hacen las cosas bien, como dijimos no perfectas, o muy bien. Hay que tener mucho cuidado y lo sabemos todos porque una recalificación puede hacer de oro bóbilis bóbilis a los agentes intervinientes en el proceso, pues al suelo y a los inmuebles se generan unas expectativas y unas plusvalías enormes, pero la Administración, como hemos dicho, está para administrar y que controle, porque no olvidemos que estamos hablando de protección oficial.
No vamos a perseguir o censurar las plusvalías, pero habrá que hacer las cosas justas, a más beneficio más correspondencia impositiva o positiva o lo que sea. Tengo escasa idea de ciencia económica, pero para andar por casa sé que no me gusta “papá Estado”, es más no me gusta ningún sitio en donde intervenga cercenando la libertad, porque yo en lo mío soy un papá muy competente y me basto y me sobro para mis derechos y deberes, y además más o menos mi promoción es una promoción de la fecha de la Constitución Española, y esas cosas nos las han enseñado. Horrorizándonos a la mayoría todo tipo de manipulación, sobre todo la intencionada. Respecto a la construcción, es cada día más compleja, es decir, ya es complejísima, pues escasean muchos oficios, y es complicada y más tecnológica y por tanto con muchísimas variables para presupuestar, proyectar, ejecutar y liquidar. Con ello se pretende afirmar que como no se plantee, proyecte, gestione y ejecute como Dios manda, los precios de los miles de partidas de obra, pueden enloquecer y desmadrarse totalmente y es en las certificaciones y liquidaciones de obra donde algún desaprensivo puede llevarse la tostada. La transparencia en todo el proceso es fundamental. Para otra ocasión, hablaremos de los concursos de suelo, procedimiento magnífico para adjudicar suelo a quien mejor oferta con anteproyecto también incluido oferta. Tres Cantos S.A (empresa pública de la CAM) así lo hacía, aunque a veces no fueran todo lo transparentes que se desea. Me dijo un urbanista primero, y un buen político después: «se debe ser muy desprendido, vivir con lo suficiente que ya es mucho, y solidarizarse con la creación, empezando por su hermano y siguiendo con su vecino».
Luis Mosquera Pedrosa
Arquitecto Urbanista
Ex-Jefe de Departamento técnico de Tres Cantos S.A (CAM)
